餐饮酒店选址实务
2012-06-06 02:43:32   来源:职业餐饮网     评论:0 点击:

酒店选址就是指酒店营业场所的位置选择。店址选择不仅关系到企业的市场开发能力大小,对消费者吸引力的大小,更重要的是对长期效益的取得具有战略性的影响。据有关数据显示,酒店地址的好坏对酒店的成功运营的直接和间接的影响在众多相关因素中占到60%左右。可以看出酒店地址的选择是决定酒店成功运营的一项重要因素。因此酒店的选址是一项重要的工作,必须仔细考察、认真分析、慎重做出结论,否则会造成不可弥补的损失。

一、当地的市场情况的调查和了解

(1)地理位置与交通状况。自然地理位置直接影响着酒店位置的选择,制约着酒店的经营活动。即由于所处地区位置的差别,造成在付出同等的经营努力、劳动占用和耗费的情况下,所取得的经济收益却有明显差别。因此必须重视地利的选择。店址要根据地形条件,选择能见度高的地点设店,尽量临街而设,有可能的话尽量选择二面或三面临街的路口,提高能见度。同时,周边的交通通信条件的便利程度对消费者来店就餐的流向、频率及客流的密度都有重要影响。交通状况是指车辆的通行状况和行人的多少,它意味着潜在的顾客源。店址选择位置时交通是否便利,道路是否畅通整洁,都直接关系到消费者就餐的流向、频率及客流的密度都有重要的影响。因为完善的道路交通设施不仅能满足消费者就餐便利快捷的心理需要,同时也给消费者一种安全感,路面状况好,使其就餐前心情格外好。但必须清楚客源绝对不等同于交通的频繁的机会,如在交通要道,尽管交通极为频繁,但过往的消费者根本没有就餐的机会,也产生不了就餐的欲望。

(2)文化背景:在酒店选址时不仅要考虑到国家的国情和所处地区的民俗民风,还要重视消费者的一般消费习惯。也就是要对当地消费者的饮食习惯做充分的了解,了解当地的饮食习俗,避免当地的习俗禁忌,要符合当地的习俗。即所谓“入乡随俗”。

(3)区域规划:区域规划往往涉及建筑的拆迁和重建及当地政府各项法令对建筑物的管理。如果未做调查和分析,餐厅就盲目上马,在成本收回之前就要拆迁,无疑会使餐厅经营蒙受损失或者失去原有的地理优势。所以在确定餐厅位置之前,一定要向有关部门进行咨询,所选店址是否在政府拆迁范围内。

(4)竞争状况:主要了解同行业竞争对手的情况,包括对手的类型、位置、数量、规模、营业额、营业方针、酒店特色及服务对象的阶层等。此外,还应调查周边有无其他市场、娱乐街、是地处中心繁华区还是居民区的情况。

(5)地区经济背景:首先是就要先了解当地的人均消费水平、消费习惯、消费结构、消费能力等重要因素。其二,要注意选址区域的经济发展趋势,特别是商业发展速度,这对餐厅的前景有很大的影响。办法是选取相同类型的区域作为参照,详细考察它们的经济发展模式,因为在很大程度上这些模式都是相同或相通的。最后是了解当地政府对某区域的政策和经济发展方向。

(6)地址价格:和大多数商品一样,好的地址比不好的地址需要投入更多的费用。如果正在开辟一家酒店,可能买不起即价格高又非常适合开设小肥羊的地段。但是合适的地址对于酒店的成功运营是非常重要的,所以我们要认真仔细的观察寻找价格合理又适合开设小肥羊的地段。

(7)市政设施和服务:市政设施包括酒店所必须具备的能源供应,如水、电、燃气(天然气、煤气等),下水设施,周边道路和建筑的建设与绿化,垃圾处理设施,通讯设施,消防设施等。市政服务包括与上述设施有关的服务和环卫、环保、治安等情况。这些将决定餐厅周围是否具有良好的就餐环境。良好的就餐环境将迎合消费者渴望轻松、安逸、舒适的心理要求。

二、商圈的确定

商圈是吸引消费者消费的的地域范围,即市场的空间领域,也称“商势圈”。通常将商圈视为以店址为中心的同心圆型,可以分为中心范围,外围范围和辐射范围等三个层次。对我们而言。商圈,意指在酒店坐落的地点所能够交易的范围、规模。例如徒步区可能是方圆1000米,乡镇地区则可能是方圆3000米,视具体情况而定。

通过商圈调查,应掌握商圈内消费者的分布情况,包括数量、质量、结构、消费能力及就餐动向;酒店设定地点的客流量、客流状况、客流方向、客流速度及本店的吸收量。在此基础上研究消费者的一般需求特点和就餐规律。

商圈的竞争评估。在做商圈竞争评估时必须考虑这样一些因素:现有酒店的数量、现有酒店的规模分布、新酒店开张率,所有酒店的优势和劣势,短期和长期变动以及饱和情况等。酒店过少的商圈,只有很少酒店提供满足商圈内消费者需求的服务;酒店过多的商圈,又有太多酒店提供服务,以致每家酒店都得不到相应的投资回报;一个饱和的商圈才是酒店数目恰好满足商圈内消费者对特定产品与服务的需要。饱和指数表明一个商圈所能支持的酒店不可能超过一个固定数量。

在计算饱和指数时可以借助于以下公式:

IRS=C×RE/RF

IRS—商圈的消费饱和指数

C—商圈内的潜在顾客数目

RE—商圈内消费者人均饮食消费支出

RF—商圈内酒店的营业面积

假设在一个商圈内有1万个家庭,每周在饮食方面支出200元,共有10个店铺在商圈内,共有10000平方米销售面积,则该商圈的饱和指数为:IRS=1000×200/10000=20。饱和指数越大,意味着该商圈内的饱和度越低;饱和指数越小,则意味着该商圈内的饱和度越高。一般说来,酒店要选择饱和指数较高,饱和度较低的商圈开店。

商圈的划分与选择。

1.划分商圈。计划进入某城市,要先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料。有些资料是收集的,有些资料需要花钱去买。把资料准备齐全,就开始规划商圈。根据收集到的资料按照消费者的数量、质量、结构、消费能力、流量、客流状况、客流方向、客流速度为依据,规划出适合本酒店的商圈。下面介绍两种商圈的设定方法:

(1)真空法:在地图上以店面位置为中心,用圆规划个圆圈,然后在圆圈内根据家庭数目,算出可能的消费额。对于现在的竞争性店面,计算其大约的营业额,剩下的部分即为本地基本营业额。

(2)类推法:商圈大部分都因为交通或地形的影响而呈现变形虫状。顾客跨越其他的店面、闹区、美食街,而到自己的餐厅中用餐的可能性并不大,所以人口稀少的地方,就是商圈的界线。接着必须就竞争店附近、闹区及美食街的消费者,进行当面的问卷调查,将顾客的来回路径及位置,在地图上标注出来。接着在地图上以本店为中心,顺序的按比例画出半径如500米、1000米、5000米的圆圈,决定每一圆圈的人口数并计算平均每人的消费额,将画得的地区,顺序分为1、2、3级商圈,了解顾客主要来源的位置,作为积极推广与促销的重点。

2.选择商圈。即确定目前重点在哪个商圈开店,主要目标是哪些。在商圈选择的标准上,一方面要考虑餐厅自身的市场定位,另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。餐厅的市场定位不同,吸引的顾客群不一样,商圈的选择也就不同。

商圈的成熟度和稳定度也非常重要。比如规划局说要开辟某条路,在这条路上选择一个地方设立地址,将来这里有可能成为成熟商圈,但一定要等到商圈成熟稳定后才进入。例如说这家店3年以后效益会多好,但是对现今却没有帮助,这3年难道要亏损?我们投入一家店要花费好几百万元,当然不冒这种险,一定要遵循比较稳健的原则,保证开一家成功一家。

聚客点的测算与选择

1.要确定这个商圈内最主要的聚客点在哪。例如,上海的淮海路是很成熟的商圈,但不可能淮海路上任何位置都是聚客点,所以我们开店的原则是:争取在最适合我们开店的地方和其附近开店。

过去古语说“一步差三市”。开店地址差一步就有可能差三成的买卖,这跟人流动线(人流活动的线路)有关,可能有人走到这,该拐弯,则这个地方就是客人到不了的地方,差不了几步路,但生意差很多,这些在选址时都要考虑进去。人流动线是怎么样的,在这个区域里,人从地铁出来后是往哪个方向走等等,这些都派人去掐表,去测量,有一套完整的数据之后才能据此确定地址。

2.选址时一定要考虑人流的主要流动线会不会被竞争对手截住。

例如某个社区的马路边有一家火锅店,客流主要自东向西走。如果往西一百米,竞争者再开一家火锅店就不妥当了,因为主要客流是从东边过来的,再在西边开,大量客流就被截住,效益就不会好。

三、考察选择开设酒店店址的基本条件

1、使用面积在1000平方米左右,框架结构。

2、具备上水(有用水指标300吨-500吨)、下水(符合当地环境保护部门排放标准或能够提供市政部门同意的排污管道接口)

3、具备照明电(有用电指标200千瓦)、具备动力电(有用电指标300千瓦)。

4、为避免扰民,楼上不能是居民房屋,但可以是办公或商业用房。

5、为避免扰民,周围离居民楼有一定的距离,有适当的排烟位置。

6、酒店门前面有一定的场地能够停车。

7、为规避投资风险,没有房屋产权证书、临建房屋、在拆迁范围之内均不适合。

   

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